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现行土地征用制度存在的问题探析

本文摘要:[摘要]根据市场经济理论、公共管理理理论和管理理理论,中国目前的土地接管制度在实践中没有供应地和用地僵化,土地价格相当变形,政府职能越位,管理缺乏科学性,政府宏观控制机制难以实现等诸多问题。解决问题的关键是充分发挥市场在土地资源配置中的基础。[关键词]征用土地供应地政府功能的土地价格在我国建设用地用户获得集体土地使用权的过程中,首先,国家通过征用权将集体土地变成国有土地,然后国家通过转让或转让给用户。

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[摘要]根据市场经济理论、公共管理理理论和管理理理论,中国目前的土地接管制度在实践中没有供应地和用地僵化,土地价格相当变形,政府职能越位,管理缺乏科学性,政府宏观控制机制难以实现等诸多问题。解决问题的关键是充分发挥市场在土地资源配置中的基础。[关键词]征用土地供应地政府功能的土地价格在我国建设用地用户获得集体土地使用权的过程中,首先,国家通过征用权将集体土地变成国有土地,然后国家通过转让或转让给用户。

也就是说,土地使用者和土地的最后提供者-集体土地所有者,不是交易者,而是通过中介人-国家。这容易导致土地供应和用地僵化,土地价格相当变形,农民集体缺乏市场主体资格,政府职能越位,管理缺乏科学性,政府宏观控制机制难以实现等问题。一、供地与用地僵化,市场需求不足,难以平衡,国有资产大量萎缩和土地资源浪费,不符合土地使用者的市场需求,最后影响我国经济发展社会主义建设。目前,各地以发展经济为名,以征地权大量设立开发区。

国土资源部统计数据显示,全国共有各级各类开发区3837家,平均每个省(自治区、直辖市)有100多家,仅浙江省就有800多家各类园区和开发区。一些省会城市或稍大的城市,其开发区数多达五六个。开发区的面积也更大,近年来新成立的开发区,其面积从当年的一平方公里、几平方公里发展到现在,十几平方公里、二十几平方公里。

据几乎没有统计数据,全国各类开发区规划面积约3.6万平方公里,多达全国现有城镇建设用地总量,供应比市场需求小。许多成立的开发区,由于研发能力的允许,无法充分合理利用。国土资源部土地测量计划设计院学者唐健对开发区现象进行了大量调查。

一般来说,开发区只有超过七通一平才能有效招商,构成魅力,但超过七通一平或五通一平的拒绝,每平方公里至少投资1亿~1.5亿元。根据中国开发区规划面积超过数兆元,与中国年度固定资产投入额相比,各地现阶段承受能力多,开发区建设衰退,构成大量闲置、荒凉的土地。

据国土资源部统计,在全国省级以上900多个开发区,国家批准后规划了约3000万亩土地,已经开发的只有规划总面积的13.51%,约2600万亩土地闲置荒凉。在闲置和荒凉的耕地中,相当多的土地表层土壤和设施农业生产设施被破坏,已经不能新的耕地,浪费了很多土地资源。另外,各开发区为了有更多的投资项目,主要的竞争手段是地价过低,一些水平较低的开发区对水平较高的开发区的竞争也是如此。这样,相当多的土地收益流向投机者的腰包。

二、土地价格相当变形。在征用土地的过程中,国家是买方的垄断。在供应土地的过程中,国家是卖方的垄断,缺乏市场机制,土地价格再次相当变形。

价格自然不受供需双方的影响,在市场上构成。然而,中国的征地价格是根据土地的原用途确认的。此外,地方政府对自身利益的执着往往更低,这严重侵犯了农民的利益,也不能在现实中实施。据了解,一些建设项目,尤其是国家和地方重点基础设施项目,为了节约投资,往往采取省部协议、政府定价的方法确认征地补偿标准。

1999年福建省漳浦机场征地,建设部门与地方协商:水田2000元/亩,旱地1000元/亩,法定低于补偿标准2001年四川318国道征地,不得按年产值1014元/亩计算补偿,当地政府按650元/亩计算。国土资源部对京珠、京福高速等12个国家重点项目进行了调查,发现征补偿转移费用一般只占工程总投资的3%~5%,低于0.8%,最低只占12.2%。土地供应价格也不能按市场价格继续。

国家-实际上地方政府有垄断权,土地价格政治性很大。由于政府供应地的目标多重性,各地大量使用分配方式供应地,不愿意使用转让方式供应地,即使使使用转让方式供应地也经常使用协议方式,不愿意使用市场机制充分发挥招标、拍卖、上海证券交易所等方式。根据《审计报告书国土特别资金试验审计情况报告书》,截至2001年底,鞍山、济南、深圳三城市土地资源市场配置率仍然很低,对地价确认的约束太大。三城市2000年、2001年协商转让国有土地的宗数、面积分别占总宗数和面积数的98.97%和96.2%。

招标拍卖会上海证券交易所转让的严重不足5%。此外,数字显示,截至2000年底,全国总土地转让量为30万公顷,仅占城镇用地总量的5%,全国追加土地约为2/3。另外,即使将来使用市场机制充分发挥比较充分的招标、拍卖、上海证券交易所等方式转让土地,在政府垄断下,构成价格的合理性也需要研究。审计报告显示,低价转让国有土地使用权、违规免地价在鞍山、济南、深圳三个城市得到显着反映。

三城市2000年和2001年两年共违反免除,低价转让国有土地使用权26件,面积127.19公顷(占同期转让国有土地总面积的2.97%),免除和高于市场价格转让金额8.39亿元。据某参加该审查的官员介绍,审计报告书在深圳共检查了127份协议转让合同,总额48.79亿元。其中审查发现的违反地价协议转让的合同17份,合同转让金总额为7.7亿元,比公告市场价格计算的15.22亿元低7.52亿元。三、政府职能相当严重,根据市场故障理论,政府不应在以下方面发挥作用:取得公共物品和服务校正外部效果,保持有效竞争调整收益分配稳定经济。

政府必须在明确的市场不道德中分离。但是,在这里,政府的行政功能与市场经济不道德一体,政府的功能相当严重,容易发生以下问题:1.政府寻找租赁,目前分炉睡觉的财政体制,独立地方政府的经济利益,地方政府的财政收入与当地的经济发展水平有关。

农地改为建设用地一般可获得更高的收益,维持耕地具有较小的外部利益。一些地方政府为了尽快发展当地经济,在与其他地方政府的竞争中有更好的资源,不择手段以土地为代价,甚至违法大量接管农民的土地,低价被开发人员使用,将耕地维护任务交给社会,有利于耕地维护,损害整个社会的利益目前,各地环境冷淡的背后经常有政府的参与和反对。


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